不少业主认为，如果小区尚未成立业主委员会，业主本人也没有与物业公司签订物业服务合同，那么前期物业服务合同一旦期满，就不再具有法律约束力。事实果真如此吗？北京青年报记者7月1日从北京市第二中级人民法院获悉，近日该院就审理了一起相关案件。
法院介绍，某物业公司受某房地产开发公司委托，自1996年起全权管理某大厦的物业、设备、服务设施及安全运作。1997年，该物业公司与开发公司签订了《物业管理协议书》。李某是案涉房屋的产权人。物业公司主张，已按照前期物业服务合同的约定，向李某等业主提供了物业服务，但李某并未交纳自2021年3月底之后的物业服务费。李某则辩称，由于小区未成立业主委员会，1997年的《物业管理协议书》作为前期物业合同已超期失效，物业公司无权向自己主张物业服务费。
法院经审理认为，案涉前期物业服务合同约定的服务期限届满后，某大厦业主并未依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，而物业公司仍持续提供物业服务。依据前期物业服务合同法定终止条件及物业服务期限届满后的法律规定，该前期物业服务合同继续有效，但服务期限转为不定期。物业公司基于前期物业服务合同进入大厦并为李某提供了物业服务，因此有权依据前期物业服务合同向李某主张物业服务费。李某实际上享受了物业服务，应按照前期物业服务合同的约定交纳相关费用。
法官表示，《民法典》对前期物业服务合同的效力及其法定终止条件均有明确规定。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。在前期合同约定的服务期限届满前，若业主委员会或者业主与新物业服务人订立的合同生效，则前期合同终止。但是，若业主未依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，而原物业服务人继续提供物业服务的，则原合同继续有效，服务期限变为不定期。
展开剩余36%这意味着，物业服务合同到期并不像某些商品一样“过期作废”。法律这样规定，主要是为了避免业主委员会尚未成立或未能及时选聘新物业时出现物业服务“真空期”，保障小区环境卫生、秩序维护、设施运行等基本服务不中断，维护全体业主的共同利益。合同虽然继续有效，但性质转变为“不定期合同”，业主有权随时依法通过共同决定终止该合同，只需遵循法定程序即可。物业公司不能以合同未到期为由拒绝退出。应当注意的是，若无证据证明合同无效，开发商或业主委员会与物业公司订立的物业服务合同，均会对业主产生法律约束力。业主个人未直接签订合同，或小区尚未成立业主委员会，并非业主拒绝支付物业费的合法理由。
法官表示，该案中，物业公司系依据前期物业服务合同为大厦全体业主提供物业服务，且大厦至今未成立业主委员会，因此李某以前期物业服务合同超期失效为由拒交物业费，缺乏法律依据。物业公司已提供服务，李某作为受益人应按合同约定交纳费用。
文/北京青年报记者 屈畅
（北京青年报客户端）
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